Abschlagsrechnung am Bau prüfen: Leistungsstand, Fristen und Einbehalt

Eine Abschlagszahlung schulden Sie nur für nachgewiesene, vertraglich geschuldete Leistungen. Prüfen Sie deshalb zuerst den Leistungsstand und bereits geleistete Zahlungen. Bei mangelhafter Ausführung darf ein angemessener Teil zurückbleiben, regelmäßig das Doppelte der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten (§ 632a Abs. 1 in Verbindung mit § 641 Abs. 3 BGB). Nicht jede Unstimmigkeit rechtfertigt, die gesamte Rechnung einzubehalten.

Quellenstand: 18. Oktober 2026. Der folgende Ablauf trennt drei Fragen: Ist die Leistung erbracht, welcher Betrag ist noch offen, und besteht ein zusätzlicher Mängeleinbehalt? Das Rechenbeispiel verwendet frei gewählte Beträge, keine Handwerkerpreise oder dokumentierten Schadenfälle.

Abschlagsrechnung in fünf Schritten prüfen

1. Vertrag zuordnen: Einzelgewerk, Verbraucherbauvertrag, wirksam vereinbarte VOB/B oder Bauträgervertrag? Die besonderen Grenzen dürfen nicht ungeprüft übertragen werden.
2. Leistung belegen lassen: Position, ausgeführte Menge und Wert mit Vertrag und Baustellenstand abgleichen. § 632a BGB verlangt eine Aufstellung, mit der Sie die Leistung zügig und zuverlässig beurteilen können. Bis zur Abnahme muss der Unternehmer die vertragsgemäße Leistung beweisen.
3. Vorzahlungen abziehen: Bei einer kumulativen Rechnung zunächst alle nachgewiesenen Leistungen zusammenrechnen, dann frühere Zahlungen abziehen. Ein bereits bezahlter Abschnitt wird nicht erneut fällig.
4. Mängel gesondert erfassen: Ort, Abweichung und betroffene Leistung dokumentieren. Lassen Sie die erforderlichen Beseitigungskosten nachvollziehbar beziffern, etwa durch ein auf den konkreten Mangel bezogenes Angebot. Eine pauschale Internetpreisspanne ersetzt diese Grundlage nicht.
5. Zahlung erläutern: Teilen Sie mit, welche Rechnungsposition Sie bestreiten und welchen Betrag Sie wegen welcher Mängel zurückhalten. Bewahren Sie Rechnung, Aufmaß, Fotos und Kostenansatz zusammen auf.

Für die letzte Bauphase ergänzt die Checkliste zur Dokumentenübergabe bei der Schlussabnahme diese Rechnungsprüfung.

Welche Frist und welche Grenze gelten?

Vertrag	Für die Prüfung entscheidend
BGB-Werkvertrag, etwa ein Einzelgewerk	§ 632a BGB knüpft den Abschlag an den Leistungswert. Ohne bestimmte oder aus den Umständen erkennbare Leistungszeit gilt § 271 BGB: Die Zahlung kann sofort verlangt werden.
Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB	Beim Bau eines neuen Gebäudes oder erheblichen Umbau kommen die Schutzregeln des § 650m hinzu. Ob Ihr Vertrag darunter fällt, ist vor Anwendung der Prozentgrenzen zu klären.
Wirksam vereinbarte VOB/B	Nach § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/B werden Abschläge binnen 21 Tagen nach Zugang der Aufstellung fällig.
Bauträgervertrag	§ 650v BGB und die besonderen Sicherungs- und Ratenregeln der MaBV prüfen. Der nachfolgende Einbehaltsfall ist kein Bauträger-Zahlungsplan.

30 Tage sind keine allgemeine Zahlungsfrist für BGB-Abschläge. § 286 Abs. 3 BGB regelt den Verzug nach Fälligkeit und Rechnungszugang, gegenüber Verbrauchern nur mit besonderem Hinweis in der Rechnung. Eine Mahnung nach Fälligkeit oder ein vertraglich bestimmter Kalendertag können Verzug schon vorher auslösen (§ 286 Abs. 1 und 2).

Beim Bauträger erlaubt § 3 Abs. 2 MaBV bis zu sieben Teilbeträge aus vorgegebenen Bauabschnitten. Die erste Rate für die Übertragung von Grundstückseigentum beträgt nach Beginn der Erdarbeiten 30 Prozent der Vertragssumme. Die weiteren Prozentsätze beziehen sich auf die restliche Vertragssumme. Vor Zahlung sind zusätzlich die Sicherungsvoraussetzungen des Absatzes 1 zu prüfen, insbesondere die notarielle Bestätigung, Vormerkung, gesicherte Lastenfreistellung und der zulässige Baubeginn. Details gehören in die Prüfung des notariellen Vertrags, nicht in eine pauschale Kürzung jeder Rate.

Verbraucherbauvertrag: 90 Prozent und 5 Prozent nicht verwechseln

Nach § 650m Abs. 1 BGB dürfen Abschläge zusammen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Nachtragsvergütung nach § 650c erreichen. Das ist eine Obergrenze, kein Anspruch des Unternehmers, unabhängig vom Baufortschritt schon 90 Prozent zu erhalten. Die Schlussvergütung setzt nach § 650g Abs. 4 grundsätzlich Abnahme und prüffähige Schlussrechnung voraus; die gesetzliche Ausnahme verweist auf § 641 Abs. 2.

Daneben muss der Unternehmer bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel leisten (§ 650m Abs. 2). Dafür kommt auch eine Bank- oder Kreditversicherergarantie infrage. Verlangt der Unternehmer die Sicherung durch Einbehalt, behalten Sie Abschläge zurück, bis die gesamte geschuldete Sicherheit erreicht ist. Es geht nicht um einen automatischen Abzug von 5 Prozent jeder Rechnung. Bei einer Vergütungserhöhung durch Vertragsänderungen um mehr als 10 Prozent sieht die Norm eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des zusätzlichen Anspruchs bei der nächsten Abschlagszahlung vor.

Behandeln Sie diese Vertragserfüllungssicherheit getrennt vom Einbehalt für einen konkreten Mangel. Die unterschiedlichen Rechtsgründe sind kein Anlass, dieselbe Position ungeprüft mehrfach abzuziehen.

Modellrechnung: Wie aus 15.000 Euro noch 11.400 Euro werden

Eigene Annahmen, keine Marktpreise: Es geht um einen BGB-Einzelgewerkvertrag. Der nachgewiesene Leistungswert beträgt insgesamt 25.000 Euro; 10.000 Euro sind bezahlt. Für einen festgestellten, noch nicht beseitigten Mangel werden erforderliche Beseitigungskosten von 1.800 Euro ausschließlich als Recheneingabe angenommen. Weitere Einbehalte oder streitige Positionen gibt es im Modell nicht.

Rechenschritt	Rechnung / frei gewählte Eingabe, keine Marktpreise	Betrag
Kumulierter nachgewiesener Leistungswert	Frei gewählte Eingabe	25.000 €
Frühere Zahlungen	Bereits bezahlt, vom Leistungswert abzuziehen	10.000 €
Offener Abschlag vor Mängeleinbehalt	25.000 € − 10.000 €	15.000 €
Angenommene erforderliche Mängelbeseitigungskosten	Frei gewählte Recheneingabe, kein zusätzlicher Abzug	1.800 €
Regelmäßiger Mängeleinbehalt	2 × 1.800 €; vom offenen Abschlag abzuziehen	3.600 €
Verbleibende Auszahlung	15.000 € − 3.600 €; ohne zusätzliche 5-%-Sicherheit	11.400 €

Die Rechnung lautet: 25.000 − 10.000 = 15.000 Euro offener Abschlag. Der regelmäßige Mängeleinbehalt beträgt 2 × 1.800 = 3.600 Euro; zur Auszahlung bleiben 15.000 − 3.600 = 11.400 Euro. Die 3.600 Euro sind zurückgehalten, nicht als Preisnachlass endgültig gestrichen.

Grenze der Rechnung: § 641 Abs. 3 nennt das Doppelte als Regelfall, nicht als ausnahmslos festen Satz. Ob ein Mangel vorliegt und welche Kosten erforderlich sind, lässt sich aus dem Zahlenbeispiel nicht ableiten. Der frühere Text hatte 1.800 Euro einer konkreten Fliesenreparatur zugeordnet, ohne diese Kosten zu belegen. Diese Zuordnung wurde entfernt. Für Ihren Fall brauchen Sie eine eigene belastbare Kostenbasis; bei Streit über hohe Beträge ist baurechtliche Beratung sinnvoll.

Material auf der Baustelle und verdeckte Leistungen prüfen

Noch nicht eingebaute Stoffe oder Bauteile sind nicht automatisch von Abschlägen ausgeschlossen. § 632a Abs. 1 Satz 6 BGB erfasst erforderliches angeliefertes oder eigens angefertigtes und bereitgestelltes Material, wenn Ihnen nach Ihrer Wahl Eigentum übertragen oder entsprechende Sicherheit geleistet wird. Lassen Sie deshalb Materialposition und Eigentumsübertragung beziehungsweise Sicherheit konkret nachweisen.

Für später verdeckte Leistungen empfehlen wir Fotos und Maßangaben vor dem Schließen der Bauteile. Das erleichtert den Abgleich, ersetzt aber keine fachliche Prüfung. Bei Preisänderungen gegenüber dem ursprünglichen Auftrag prüfen Sie außerdem die Regeln zu Nachtrag und Zusatzleistung, statt den erhöhten Rechnungsbetrag ungeprüft als Baufortschritt zu übernehmen.