Sanierungskosten bei Vermietung – Alternativen vergleichen: Steuerabzug, Förderung oder Abschreibung

Vergleichsstand: 15. August 2026. Bei Sanierungskosten einer vermieteten Immobilie gibt es keinen pauschal besten Entlastungsweg — aber es gibt zwei, die von vornherein ausscheiden. Wer das übersieht, plant mit Geld, das nie kommt. Sofortiger Abzug als Erhaltungsaufwand, Verteilung über mehrere Jahre, Behandlung über die Abschreibung und der öffentliche Förderweg wirken zu unterschiedlichen Zeitpunkten und setzen unterschiedliche Tatsachen voraus. Dieser Vergleich ordnet die Wege mit den Schwellenwerten des Gesetzes; er ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Zwei populäre Wege sind bei Vermietung von vornherein versperrt

Beide bekannten Steuerermäßigungen für Sanierungen knüpfen an die Eigennutzung an und helfen dem Vermieter deshalb nicht.

§ 35c EStG — energetische Maßnahmen. Die Vorschrift begünstigt Wärmedämmung, Fenster- und Türentausch, Lüftungsanlage, Heizungserneuerung, digitale Systeme zur Energieoptimierung und Heizungsoptimierung mit 7 Prozent im Jahr des Abschlusses, 7 Prozent im Folgejahr und 6 Prozent im übernächsten Jahr, gedeckelt auf 14.000, 14.000 und 12.000 Euro, insgesamt höchstens 40.000 Euro je Objekt. Voraussetzung ist jedoch, dass der Steuerpflichtige das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt und es bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist. Für eine vermietete Wohnung ist der Weg damit geschlossen.

§ 35a EStG — Handwerkerleistungen. Die Ermäßigung von 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr, kann nach § 35a Absatz 4 EStG nur in Anspruch genommen werden, wenn die Handwerkerleistung in einem Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht wird. Die vermietete Wohnung ist der Haushalt des Mieters, nicht des Vermieters.

Diese Feststellung ist keine Nebensache. Sie verschiebt die gesamte Vergleichslogik: Für den Vermieter geht es nicht um eine Steuerermäßigung, die direkt von der Steuerschuld abgezogen wird, sondern um Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Absetzungen für Abnutzung zählen dabei nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 7 EStG ausdrücklich zu den Werbungskosten.

Nicht den Vorteil, sondern die Kostenart vergleichen

Eine Reparatur, eine umfassende Modernisierung, ein Umbau nach Erwerb und eine energetische Einzelmaßnahme lösen steuerlich verschiedene Wege aus. Der sofortige Abzug stellt nicht nur auf den Geldabfluss ab, sondern auf die Einordnung als Erhaltungsaufwand. Herstellungskosten werden nicht wie laufende Erhaltung behandelt, sondern fallen in die Abschreibungslogik des Gebäudes. Die Förderung beurteilt wiederum Antrag, Technik, Kosten und Nachweis nach eigener Regel.

Zerlegen Sie den Bauvertrag deshalb in Positionen. Jede Zeile erhält Leistung, Objektteil, Nutzung, Anschaffungsbezug, Rechnung, Zahlung und denkbare Behandlung. Material, Arbeitsleistung, Planung, Finanzierung, Wiederherstellung und private Teile gehören nicht in einen Topf. Eine hohe Rechnung kann aus mehreren steuerlich verschiedenartigen Ausgaben bestehen. Erst wenn die Kostenart bestimmt ist, lässt sich über Entlastungszeitpunkt und Kombination sprechen.

Die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf

Wer ein Objekt kauft und anschließend saniert, steht vor der schärfsten Weiche des Vermietungssteuerrechts. Nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Ausdrücklich nicht mitgezählt werden Aufwendungen für Erweiterungen sowie Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Ein durchgerechnetes Beispiel mit frei gewählten Zahlen zeigt die Wirkung. Angenommen, der Kaufpreis beträgt 400.000 Euro; nach der Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude entfallen 280.000 Euro auf das Gebäude. Die Grenze lautet dann 280.000 € × 15 % = 42.000 Euro netto. Rechnungen über 44.000 Euro netto innerhalb der Dreijahresfrist überschreiten diese Grenze; die Kosten wandern dann insgesamt in die Abschreibungsbasis, statt sofort abziehbar zu sein. Bei einem Satz von 2 Prozent wirken 44.000 Euro dann mit 880 Euro im Jahr, statt im Jahr der Zahlung in voller Höhe.

Drei Punkte machen die Rechnung angreifbar, wenn sie nicht dokumentiert sind: die Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude, der genaue Anschaffungszeitpunkt und die Zuordnung jeder Rechnung zu einer der drei Kategorien. Legen Sie diese drei Größen mit Beleg fest, bevor Sie den ersten Auftrag vergeben. Die vollständige Bemessungsgrundlage entwickelt der Beitrag zur Berechnung von Bemessungsgrundlage und Steuerwirkung.

Sofortabzug oder Verteilung auf zwei bis fünf Jahre

Liegt Erhaltungsaufwand vor, ist er grundsätzlich im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar. § 82b EStDV eröffnet daneben eine Alternative: Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Ausgabe nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, dürfen auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. „Überwiegend“ bedeutet mehr als die Hälfte der Nutzfläche.

Die Verteilung ist kein Vorteil an sich. Sie lohnt sich, wenn ein sofortiger Vollabzug in einem Jahr mit geringen Einkünften wirkungslos verpuffen würde. Sie schadet, wenn Sie das Objekt kurzfristig veräußern wollen — § 82b EStDV enthält für Veräußerungsfälle eigene Regelungen. Prüfen Sie diese Frage anhand Ihrer tatsächlichen Einkünfte, nicht anhand einer allgemeinen Faustregel.

Abschreibungssätze und der Anschaffungsbezug

Bei Herstellungskosten und anschaffungsnahen Aufwendungen ist die zentrale Frage nicht „sofort oder später günstiger“, sondern wie die Kosten einzuordnen sind. Steht die Zuordnung fest, folgt die Abschreibung aus § 7 EStG:

• 3 Prozent jährlich bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden (§ 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 Buchstabe a EStG)
• 2 Prozent jährlich bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023
• 2,5 Prozent jährlich bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925
• 5 Prozent degressiv vom jeweiligen Buchwert bei Wohngebäuden in der EU oder dem EWR, deren Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegt (§ 7 Absatz 5a EStG); der Wechsel zur linearen Abschreibung ist zulässig, der Rückwechsel nicht

Anschaffungsdatum, Kaufpreisbestandteile, Gebäudewert, Bodenanteil und zusammenhängende Maßnahmen gehören in die Akte. Eine Rechnung nach dem Kauf wird nicht nur wegen ihres Datums einer Kategorie zugeteilt. Ebenso lässt sich eine umfassende Herstellungsmaßnahme nicht durch mehrere kleine Rechnungen sicher in Sofortaufwand verwandeln.

Förderweg neben der Steuerwirkung prüfen

Eine Förderung kann Liquidität und endgültige Kosten beeinflussen, folgt aber eigenen Programmregeln. Antrag, zulässiger Beginn, technische Nachweise und Auszahlung liegen zeitlich vor oder nach der steuerlichen Erklärung. Prüfen Sie pro Kostenanteil, ob eine Förderung oder Erstattung die wirtschaftlich getragenen Ausgaben mindert und wie diese Minderung in der steuerlichen Kostenbasis zu behandeln ist.

Die maßgeblichen Konditionen der Bundesförderung für effiziente Gebäude ändern sich mehrfach im Jahr. Für die aktuell geltenden Fördersätze, Antragsvoraussetzungen und die Frage, welche Boni ausschließlich selbstnutzenden Eigentümern offenstehen, ist die Programmseite des zuständigen Trägers zum Zeitpunkt der Antragstellung maßgeblich. Ein Fördersatz aus einem älteren Beitrag ist keine belastbare Kalkulationsgrundlage.

Die Entscheidungsmatrix mit Ausschlussregeln

Weg	Maßgebliche Frage	Zeitwirkung	Ausschlussregel
Erhaltungsaufwand sofort	liegt laufende Erhaltung vor?	Jahr der Zahlung	15-%-Grenze in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Verteilung nach § 82b EStDV	überwiegend Wohnzwecke, kein Betriebsvermögen?	gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre	eigene Regeln bei Veräußerung im Verteilungszeitraum
Abschreibung § 7 Abs. 4 EStG	gehört die Ausgabe zur Kostenbasis des Gebäudes?	3 %, 2 % oder 2,5 % jährlich	Bodenanteil und private Anteile bleiben außen vor
Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG	Wohngebäude mit Baubeginn 1.10.2023 bis 30.9.2029?	5 % vom Buchwert	Rückwechsel von linear zu degressiv ausgeschlossen
Steuerermäßigung § 35c EStG	wird das Gebäude ausschließlich selbst bewohnt?	7 / 7 / 6 % über 3 Jahre	bei Vermietung ausgeschlossen
Steuerermäßigung § 35a EStG	wird im eigenen Haushalt gearbeitet?	20 %, max. 1.200 € im Jahr	bei Vermietung ausgeschlossen (§ 35a Abs. 4 EStG)
Förderung	passen Programm, Antrag und Technik?	nach Förderverfahren	identischer Kostenanteil bereits erstattet?

Dokumentieren Sie eine Entscheidung erst nach der Gegenprobe: Was passiert, wenn die Kostenart anders eingeordnet oder eine Förderung nicht ausgezahlt wird? Ist die Maßnahme nur in einem Idealweg finanzierbar, gehört steuerliche und förderrechtliche Beratung vor den Vertrag. Bei gemischter Nutzung, Erwerbssanierung oder mehreren Beteiligten ist eine Einzelfallprüfung unverzichtbar; welche Belege dabei verlangt werden, listet der Beitrag zum Belegen von Rechnung, Zahlung und Bescheinigung.

Förderzeitachse und Steuerzeitachse nebeneinanderstellen

Ein Förderweg verlangt einen Antrag vor Auftrag, technische Bestätigungen und einen Verwendungsnachweis. Der steuerliche Weg beurteilt dagegen die nachgewiesene Ausgabe im Rahmen der Einkommensteuer und setzt andere Unterlagen voraus. Führen Sie beide Zeitachsen in einer Tabelle: geplanter Auftrag, förderrelevanter Beginn, Zahlung, Fördernachweis, mögliche Auszahlung, steuerlich maßgeblicher Zeitraum und Bescheiddatum. So wird sichtbar, dass der steuerliche Weg eine verpasste Förderreihenfolge nicht rückwirkend repariert und eine Förderzusage keine sofortige Steuerwirkung garantiert.

Bei einer Auszahlung oder Erstattung wird geprüft, welche Kostenposition betroffen ist und wann der wirtschaftlich getragene Rest feststeht. Ein Förderbetrag darf nicht schon bei Zahlung der Handwerkerrechnung als sichere Entlastung in den Steuer- und Liquiditätsplan eingetragen werden. Umgekehrt wird eine erwartete Steuerwirkung nicht als Eigenmittel für einen fördergebundenen Bauvertrag geführt. Jede Zeile erhält genau eine Rolle im Liquiditätsplan.

Aufwand und Risiko gehören in den Vergleich

Neben der möglichen Gesamtentlastung zählen Aufwand und Risiko: Muss eine Fachplanung beauftragt werden, wann wird Geld gebunden, wie genau müssen Rechnungen abgegrenzt sein, wie lange bleibt eine Dokumentation erforderlich und welche Rückfragen können entstehen? Ein Weg mit höherem Verwaltungsaufwand kann sinnvoll sein, wenn er zum technischen Projekt passt; ein einfacher Steueransatz kann unpassend sein, wenn die Kostenart oder Nutzung ihn nicht trägt. Diese Faktoren gehören vor Vertragsschluss offen dokumentiert, statt erst beim Steuerbescheid aufzutauchen.

Der Vergleich endet dort, wo eine individuelle Steuer- oder Förderentscheidung nötig wird. Legen Sie dann Maßnahmenmatrix, Kauf- und Mietunterlagen, Kostenvoranschläge, Zahlungsplan und aktuelle Quellen gemeinsam vor. Welche Voraussetzungen und Ausschlüsse im Einzelnen gelten, prüft der Beitrag zu Voraussetzungen, begünstigten Kosten und Ausschlüssen.