Grundschuld Schritt für Schritt: Ablauf, Löschungskosten und Stopppunkte

Bei einer Grundschuld entscheidet die Reihenfolge: Erst Eintragung und Forderung verstehen, dann über Zahlung, Verkauf, Umschuldung oder Löschung entscheiden. Wer die im Grundbuch eingetragene Summe mit der Restschuld des Darlehens verwechselt, steuert Kaufpreis, Frist oder Sicherheit falsch. Diese Anleitung beschreibt das Vorgehen, nennt die Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und ersetzt keine Bank-, Notar- oder Rechtsberatung.

Was die Grundschuld rechtlich ist

Nach § 1191 BGB wird ein Grundstück so belastet, dass an den Begünstigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Entscheidend ist der Zusatz in § 1192 Absatz 1: Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus etwas anderes ergibt, dass die Grundschuld keine Forderung voraussetzt.

Genau darin liegt die praktische Falle. Die Grundschuld ist vom Darlehen unabhängig. Sie sinkt nicht mit jeder Tilgungsrate und erlischt nicht automatisch mit der letzten Zahlung. Im Grundbuch steht weiterhin der volle Nennbetrag, auch wenn das Darlehen zu neun Zehnteln getilgt ist. Was die Grundschuld mit dem Kredit verbindet, ist nicht das Grundbuch, sondern die Sicherungszweckerklärung — ein eigener Vertrag zwischen Ihnen und der Bank.

1. Anlass und Stichtag festlegen

Notieren Sie, ob es um laufenden Kredit, vollständige Tilgung, Verkauf, Umschuldung, Erbfall oder neue Finanzierung geht. Legen Sie den Stichtag fest, zu dem Sie Restschuld, Rang und nächste Zahlung brauchen. Ohne Datum ist eine Ablöseauskunft nicht vergleichbar. Benennen Sie Grundstück, Grundbuchblatt, Darlehensnummer, Eigentümer und Kreditnehmer getrennt.

2. Grundbuch und Bankakte parallel lesen

Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und prüfen Sie Abteilung III. Lesen Sie Betrag, Gläubiger, Rang und laufende Nummer nicht als Kreditabrechnung. Legen Sie daneben Bestellungsurkunde, Sicherungszweckerklärung, Darlehensvertrag, Tilgungsplan und aktuelle Bankauskunft. Nach § 12 GBO ist die Einsicht dem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Markieren Sie Widersprüche offen, statt sie durch Schätzungen zu schließen.

3. Konkrete Frage an Bank und Notariat stellen

Fragen Sie die Bank schriftlich nach dem für Ihren Anlass erforderlichen Stand: Welche Forderungen sind durch diese Grundschuld gesichert? Wie lautet der Ablösebetrag zum Stichtag? Welche Erklärung stellt die Bank nach Zahlung bereit? Ist eine Abtretung oder weitere Nutzung möglich? Notariat und Bank brauchen dieselbe Grundbuchnummer und denselben Stichtag. Eine allgemeine Auskunft über “Kredit erledigt” reicht nicht.

Bei Verkauf klären Sie zusätzlich, wie Kaufpreis, Bankablöse, Fälligkeitsmitteilung und Löschungsunterlage zusammenlaufen. Bei Umschuldung prüfen Sie alte und neue Bank, Rang und benötigte Urkunden. Bei Erbfall oder Trennung müssen Eigentum, persönliche Schuld und Grundschuld getrennt dokumentiert sein.

4. Die drei Erklärungen, die eine Löschung braucht

Für die Löschung im Grundbuch müssen drei Bausteine zusammenkommen. Sie werden häufig verwechselt, obwohl sie unterschiedliche Beteiligte betreffen.

Baustein	Rechtsgrundlage	Wer erklärt	Woran es scheitert
Löschungsbewilligung	§ 19 GBO	der Gläubiger, also die Bank	Bank stellt sie erst nach vollständiger Ablösung aus
Zustimmung des Eigentümers	§ 27 GBO	der eingetragene Eigentümer	bei mehreren Eigentümern fehlt eine Unterschrift
Eintragungsantrag	§ 13 GBO	jeder Antragsberechtigte	wird vergessen, weil die Bewilligung vorliegt

Alle Erklärungen unterliegen der Form des § 29 GBO: Eintragungsbewilligung und sonstige erforderliche Erklärungen sind durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen. Ein Schreiben der Bank auf Briefpapier oder eine E-Mail-Bestätigung genügt dem Grundbuchamt nicht. Deshalb führt der Weg praktisch immer über ein Notariat.

Beachten Sie außerdem den zweiten Satz von § 27 GBO: Für eine Löschung zur Berichtigung des Grundbuchs ist die Zustimmung nicht erforderlich, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Das ist ein Sonderfall und kein Regelweg.

5. Was die Löschung kostet

Die Kosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Maßgeblich ist zunächst der Geschäftswert: Nach § 53 Absatz 1 GNotKG ist der Wert einer Grundschuld ihr Nennbetrag — also der eingetragene Betrag, nicht die Restschuld des Darlehens.

Für die Löschung in Abteilung III des Grundbuchs sieht Nummer 14140 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B vor. Die Beglaubigung der Zustimmung nach § 27 GBO samt zugehörigem Löschungsantrag nach § 13 GBO ist nach Nummer 25101 auf 20 Euro begrenzt; ohne diese Sonderregel läge sie nach Nummer 25100 bei einer 0,2-Gebühr, mindestens 20 und höchstens 70 Euro.

Nennbetrag der Grundschuld	Tabelle B	Grundbuchamt (0,5-Gebühr)	Beglaubigung	Summe ohne Auslagen
50.000 €	165,00 €	82,50 €	20,00 €	102,50 €
110.000 €	273,00 €	136,50 €	20,00 €	156,50 €
200.000 €	435,00 €	217,50 €	20,00 €	237,50 €
300.000 €	635,00 €	317,50 €	20,00 €	337,50 €
500.000 €	935,00 €	467,50 €	20,00 €	487,50 €

Zur Aussagegrenze dieser Rechnung: Die Werte der Tabelle B stammen aus Anlage 2 des GNotKG; für 300.000 Euro gilt die Stufe “bis 320.000 Euro”. Auf die Notarkosten kommt nach Nummer 32014 des Kostenverzeichnisses die Umsatzsteuer hinzu — bei 20 Euro sind das 3,80 Euro. Gerichtsgebühren unterliegen ihr nicht. Hinzu kommen mögliche Auslagen wie Dokumentenpauschale und Postentgelte sowie die Kosten für den Grundbuchauszug. Stellt die Bank für die Löschungsbewilligung eigene Kosten in Rechnung, richten sich diese nach ihrem Preisverzeichnis und sind hier nicht enthalten.

6. Löschen oder eintragen lassen — die Entscheidung

Eine getilgte Grundschuld muss nicht gelöscht werden. Beide Wege haben nachvollziehbare Gründe, und die Kostentabelle oben liefert nur die eine Seite.

Für das Behalten spricht: Eine bestehende Grundschuld kann bei einer späteren Finanzierung erneut als Sicherheit dienen, ohne dass eine Neubestellung mit Notar- und Grundbuchkosten anfällt. Sie steht außerdem im bisherigen Rang. Voraussetzung ist, dass die Bank die Grundschuld an Sie abtritt oder eine Löschungsbewilligung ausstellt, die Sie zunächst nicht verwenden.

Für das Löschen spricht: Ein lastenfreies Grundbuch vereinfacht den Verkauf und vermeidet Rückfragen von Käufern und deren Banken. Bei einem geplanten Verkauf verlangt die Käuferseite ohnehin regelmäßig Lastenfreiheit. Wer absehbar keine neue Finanzierung plant, hat vom Behalten wenig.

Eine dritte Variante ist die Abtretung an die neue Bank bei einer Umschuldung. Sie vermeidet die Neubestellung, verlangt aber den Abgleich von Gläubiger, laufender Nummer und Sicherungszweck. Welcher Weg im Einzelfall günstiger ist, hängt von Ihren Plänen ab; die Entscheidung sollten Sie mit Bank und Notariat besprechen, bevor eine Erklärung abgegeben wird.

7. Bis zur Klärung keine unpassende Erklärung abgeben

Zahlen Sie nur nach nachvollziehbarer Ablöseanweisung und geben Sie Löschungsbewilligung oder Grundschuldunterlagen nicht unkoordiniert weiter. Eine letzte Rate kann die Forderung verändern, aber nicht die Eintragung löschen. Umgekehrt sollte eine vereinbarte Zahlung nicht verzögert werden, weil der spätere Grundbuchvollzug noch läuft. Bei Unsicherheit dokumentieren Sie den offenen Punkt und holen die notwendige schriftliche Bestätigung ein.

8. Vertrag und Vollzug mit Kontrollpunkten steuern

Im Kaufvertrag müssen Lastenfreiheit, Zahlungsweg, Ablösung und Zuständigkeiten zum konkreten Grundstück passen. Prüfen Sie vor Fälligkeit, ob Bankunterlagen, Notarhinweise und Grundbuchdaten dieselbe Belastung nennen. Nach Zahlung bewahren Sie Zahlungsbeleg, Bankbestätigung, Löschungsbewilligung und Notarstatus auf. Erst ein späterer aktueller Grundbuchauszug zeigt die Registeränderung.

Bei Umschuldung dokumentieren Sie die alte Freigabe, neue Sicherheit, Rang und alle Übergabeschritte. Wenn eine Abtretung vorgesehen ist, vergleichen Sie Gläubiger, Nummer und Zweck. Eine Bankzusage ist keine bereits vollzogene Grundbuchänderung.

Ablaufkarte mit Stopppunkten

Phase	Erst weiter, wenn	Stopppunkt
Anlass erfassen	Stichtag und Beteiligte klar sind	Grundbuchbetrag wird als Restschuld behandelt
Akte prüfen	Auszug, Sicherungszweck und Kredit zusammenpassen	alte oder widersprüchliche Daten
Bank anfragen	konkrete Frage schriftlich gestellt ist	allgemeine Auskunft ohne laufende Nummer
Erklärungen sammeln	Bewilligung, Zustimmung und Antrag in Form des § 29 GBO vorliegen	Bestätigung der Bank nur als einfaches Schreiben
Zahlung steuern	Ablöseweg und Erklärung klar sind	Löschungszusage ohne Vollzug
Vollzug prüfen	neuer Grundbuchauszug kontrolliert ist	Zahlung mit Löschung verwechselt

Bei unklarer Restschuld, fehlender Löschungsunterlage oder Zahlungsstörung sichern Sie Grundbuch, Verträge, Kontoauszüge, Bankkommunikation und eine Zeitachse. Bei einem gerichtlichen oder vollstreckungsbezogenen Schreiben bestimmen sich Handlung und Termin aus dem Original; reagieren Sie nicht mit einer pauschalen Privatvereinbarung.

Abschluss nach Zahlung aktiv kontrollieren

Eine Überweisung beendet nicht automatisch den gesamten Vorgang. Fragen Sie nach Zahlung bei Bank und Notariat nach dem nächsten konkreten Dokument: Bestätigung, Löschungsbewilligung, Abtretung oder Antrag auf Vollzug. Prüfen Sie anschließend den aktuellen Auszug. Ist der erwartete Status nicht sichtbar, halten Sie Grundbuchnummer, Datum, Zahlungsnachweis und offene Frage in einer kurzen Rückmeldung zusammen.

Bei mehreren Abteilungen oder ähnlichen Grundschuldbeträgen kontrollieren Sie jede laufende Nummer einzeln. Ein erledigter Eintrag bedeutet nicht, dass alle Sicherheiten freigegeben sind. Diese Schlusskontrolle ist besonders wichtig vor Eigentumsumschreibung, neuer Beleihung oder Verteilung eines Verkaufserlöses.

Weiterführende Beiträge zur Grundschuld

Der Cluster-Überblick zu Grundbuch bündelt alle Unterthemen. Für die Anschlussfragen zu diesem Ablauf sind vor allem diese Beiträge einschlägig:

• Kredit abbezahlt: Soll die Grundschuld im Grundbuch bleiben? – vertieft die Abwägung zwischen Löschen und Stehenlassen.
• Grundschuld prüfen: Rechte, Pflichten, Voraussetzungen und Ausnahmen – klärt die Rechtslage vor dem Verfahren.
• Grundschuld – Folgen einordnen: Kosten, Haftung und Handlungsspielraum – ordnet die wirtschaftlichen Folgen ein.
• Grundschuld – Fallgruppen vergleichen: Welche Regel und welcher Weg passen – trennt die typischen Konstellationen.

Wie Abteilung III im Zusammenhang mit Bestandsverzeichnis und Abteilung II zu lesen ist, erläutert Grundbuchauszug richtig lesen.

Aussagegrenze und wann Beratung nötig ist

Maßgeblich sind §§ 1191 und 1192 BGB, §§ 12, 13, 19, 27 und 29 GBO, das Grundbuch, Bestellungs- und Sicherungsurkunden, der Darlehensvertrag sowie aktuelle Bank- und Notarunterlagen. Diese Anleitung schafft keine Freigabe und löscht keine Grundschuld. Die genannten Gebühren geben den Gesetzesstand des GNotKG wieder; Auslagen, Bankentgelte und der konkrete Geschäftswert können das Ergebnis verändern.

Bei Verkauf, Umschuldung, Verzug, Erbfall, Abtretung, Briefgrundschuld oder Vollstreckungsdruck sollten Sie Bank, Notariat und Rechtsberatung vor dem nächsten bindenden Schritt einbeziehen. Zur Briefgrundschuld ein Hinweis: Dort ist zusätzlich der Grundschuldbrief zu behandeln, was den Ablauf und die Kosten verändert; dieser Fall ist hier nicht abgebildet.

Häufige Fragen zur Grundschuld

Erlischt die Grundschuld mit der letzten Rate?

Nein. Die Grundschuld ist nach § 1192 BGB von der Forderung unabhängig. Sie bleibt mit ihrem vollen Nennbetrag eingetragen, bis sie auf Antrag gelöscht wird.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld über 200.000 Euro?

Beim Grundbuchamt fällt eine 0,5-Gebühr nach Nummer 14140 KV GNotKG an, das sind 217,50 Euro. Für die Beglaubigung von Zustimmung und Antrag kommen 20 Euro nach Nummer 25101 hinzu, zuzüglich Umsatzsteuer und Auslagen.

Richtet sich die Gebühr nach der Restschuld?

Nein. Nach § 53 Absatz 1 GNotKG ist der Geschäftswert der Nennbetrag der Grundschuld. Ob das Darlehen noch valutiert, spielt für die Gebühr keine Rolle.

Muss ich eine getilgte Grundschuld löschen lassen?

Nein. Sie können sie stehen lassen und bei einer späteren Finanzierung erneut nutzen, was Neubestellungskosten spart. Für einen Verkauf verlangt die Käuferseite dagegen meist Lastenfreiheit.