Tilgung und Sondertilgung prüfen: Kreditangebot, Sicherheiten und Vertragsunterlagen

Ein Kreditangebot lässt sich erst prüfen, wenn Vertrag, Tilgungsplan und Sicherheiten als zusammenhängende Unterlagen gelesen werden. Der Effektivzins beantwortet eine wichtige Vergleichsfrage, aber nicht, ob Auszahlung, Sondertilgung, Grundschuld und laufende Rate zu Ihrem Vorhaben passen. Dieses Prüfblatt führt durch die Dokumente und formuliert Rückfragen. Es ersetzt keine rechtliche Prüfung oder Kreditberatung im Einzelfall.

Die vollständige Unterlagenmappe anlegen

Bitten Sie nicht nur um ein Konditionsblatt. Für die Prüfung gehören mindestens das datierte Angebot, die Europäischen Standardinformationen für Verbraucherkredite (ESIS), Vertragsentwurf, Tilgungsplan, Preis- oder Gebührenblatt und jede Ergänzung zur Akte. Bei einer Anschlussfinanzierung kommen bisheriger Vertrag und aktuelle Saldenbestätigung hinzu; bei Kauf oder Bau zusätzlich Informationen zu Objekt, Kaufvertrag und Kostenplan. Speichern Sie jede Version unverändert und notieren Sie, bis wann eine Kondition gelten soll.

Eine E-Mail mit einer Rate ist keine vollständige Vertragsgrundlage. Prüfen Sie, ob alle Dokumente dieselbe Darlehensnummer, dieselben Personen, dieselbe Objektadresse und denselben Stichtag nennen. Unterschiedliche Versionen sind nicht automatisch falsch, müssen aber erklärt werden. Markieren Sie die Abweichung mit Seite und Datum statt sie in einer eigenen Zusammenfassung still zu korrigieren.

Zins, Tilgung und Auszahlung auf denselben Termin beziehen

Lesen Sie Sollzins, effektiven Jahreszins, Zinsbindung, Monatsrate, Anfangstilgung und Restschuld gemeinsam. Der Sollzins beschreibt die Verzinsung; der Effektivzins macht Angebote unter gesetzlichen Vorgaben vergleichbarer. Beide Zahlen ersetzen nicht den Tilgungsplan. Dieser zeigt, welche Restschuld zu welchem Termin bei den vertraglichen Annahmen erwartet wird.

Fragen Sie bei einer Umschuldung konkret: Welche Restschuld wurde angesetzt, bis wann ist diese Summe gültig und wann muss das neue Darlehen ausgezahlt werden? Bei einem Abrufdarlehen gehört hinzu, ab wann Zinsen, mögliche Bereitstellungszinsen oder Raten anfallen. Eine passende Monatsrate hilft nicht, wenn der Auszahlungstermin die Ablösung oder einen Kaufpreis nicht rechtzeitig deckt.

Grundschuld und Sicherungszweck getrennt verstehen

Die Grundschuld ist ein Recht im Grundbuch; sie ist nicht identisch mit dem laufenden Darlehenssaldo. Lesen Sie Grundbuchauszug, Grundschuldbestellung und Sicherungszweckerklärung zusammen. Klären Sie, ob eine bestehende Grundschuld abgetreten, weiterverwendet oder neu bestellt werden soll, welchen Rang sie hat und welche Forderungen sie sichern darf. Bei mehreren Eigentümern muss erkennbar sein, wer Darlehensnehmer ist und wer eine Sicherheit stellt.

Unterschreiben Sie keine Vollmacht, persönliche Haftungsübernahme oder Sicherungsabrede, deren Zusammenhang Sie nicht nachvollziehen können. Diese Dokumente sind bei Immobilienkrediten üblich, aber nicht austauschbar. Eine Bankfrage zur Kreditentscheidung, eine notarielle Erklärung und eine Grundbuchfrage haben verschiedene Zuständigkeiten. Halten Sie daher offene Punkte für jede Stelle getrennt fest.

Sonderrechte und Kosten konkret abfragen

Erfassen Sie Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel, Bereitstellungsbedingungen, Auszahlungsvoraussetzungen, mögliche Gebühren und Regeln zur vorzeitigen Ablösung jeweils mit Betrag, Zeitraum, Vorlauf und Quelle. „Sondertilgung möglich“ genügt nicht. Wichtig ist, ob das Recht jährlich, einmalig, begrenzt oder an eine Mitteilung gebunden ist und was nach einer Zahlung mit Rate oder Laufzeit geschieht. Bei fest verzinsten Darlehen kann § 489 BGB relevant sein; ob er anwendbar ist, folgt aus dem konkreten Vertrag und nicht aus einer allgemeinen Faustformel.

Lesen Sie Kosten außerhalb der Rate gesondert. Dazu können je nach Vorgang Vermittlungs-, Bewertungs-, Notar-, Grundbuch- oder Bereitstellungskosten gehören. Eine Position wird erst eingeplant, wenn Grundlage und Fälligkeit klar sind. Dies schützt davor, ein Angebot mit niedriger Rate zu wählen, dessen Nebenkosten oder Bedingungen später die Liquidität belasten.

Kreditangebots-Prüfblatt ausfüllen

Punkt	Fundstelle	Rückfrage vor Freigabe
Darlehens- und Auszahlungsbetrag		passt er zum richtigen Stichtag?
Sollzins, Effektivzins, Zinsbindung		bis wann gilt die Kondition?
Rate, Tilgung, Restschuld		welche Annahmen zeigt der Plan?
Sondertilgung und Tilgungswechsel		wann und in welchem Umfang nutzbar?
Auszahlung und Bereitstellung		welche Bedingung oder Kostenfolge besteht?
Grundschuld und Sicherungszweck		welche Personen und Forderungen sind erfasst?
Förder- oder Zusatzbaustein		ist er zugesagt und zeitlich abgestimmt?
Nebenkosten		was steht außerhalb der Monatsrate?

Das Blatt ist keine Abhakliste für eine Unterschrift. Eine offene Zelle zeigt, welche Information fehlt. Senden Sie jede Rückfrage mit Dokument, Seite und Datum an die zuständige Stelle. Bewahren Sie die Antwort samt Anlagen auf und prüfen Sie danach, ob sie Rate, Auszahlung, Sicherheit oder Konditionsfrist verändert.

Vertrag erst nach dem Gesamtvergleich freigeben

Legen Sie das ausgefüllte Blatt neben Haushaltsrechnung, Zeitplan und Eigenmittelübersicht. Die Rate muss auch neben Eigentümerkosten und Reserve tragbar sein; die Auszahlung muss zu Kauf, Ablösung oder Bauablauf passen. Fördert ein Baustein das Vorhaben möglicherweise, wird seine Zusage nicht mit einer Bankkondition verwechselt. Bei Widersprüchen bleibt der Vertrag offen, bis die richtige Stelle eine nachvollziehbare Erklärung oder Korrektur geliefert hat.

Die BaFin stellt Verbraucherinformationen bereit, während ESIS, Kreditvertrag und Tilgungsplan den individuellen Inhalt bestimmen. Bei hohen Beträgen, mehreren Kreditgebern, einer Umschuldung unter Zeitdruck oder unklaren Sicherheiten ist unabhängige fachkundige Prüfung der gesamten Unterlagenkette sinnvoll.

Den Prüfstand bis zur Auszahlung fortführen

Eine Angebotsprüfung ist nicht abgeschlossen, sobald der Vertrag unterschrieben ist. Bewahren Sie Konditionszusage, Annahmeerklärung, Abrufhinweise und jede nachgereichte Unterlage bei demselben Prüfblatt auf. Prüfen Sie vor Auszahlung, ob Betrag, Empfängerkonto, Termin und noch offene Bedingungen mit dem zuletzt freigegebenen Stand übereinstimmen. Eine Nachricht über eine weitere Unterlage kann harmlos sein, aber auch bedeuten, dass die Auszahlung noch nicht veranlasst werden kann.

Bei Änderungen schreiben Sie nicht nur „erledigt“ in die Liste. Ergänzen Sie Quelle, Antwortdatum, zuständige Stelle und Auswirkung auf Vertrag oder Ablauf. So lässt sich nachvollziehen, ob eine neue Information lediglich die Akte vervollständigt oder Rate, Sicherung, Kosten oder Timing verändert. Dieses Vorgehen schützt vor allem dann, wenn verschiedene Ansprechpartner von Bank, Notariat, Vermittlung oder Förderstelle beteiligt sind.