Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Wann welcher Energieausweis Pflicht ist

Beim Verkauf oder bei der Neuvermietung eines Wohngebäudes verlangt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zwingend die Vorlage eines gültigen Energieausweises. Viele Eigentümer stehen dabei vor der Frage: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis? Beide Ausweisarten weisen auf ihrer Bandtacho-Skala einen Energiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m²a)) sowie eine Effizienzklasse des Wohngebäudes von A+ bis H aus, basieren jedoch auf zwei völlig unterschiedlichen Berechnungsmethoden.

Während der Bedarfsausweis die bauliche Qualität des Hauses unabhängig von den Bewohnern berechnet, wertet der Verbrauchsausweis die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre aus. Nach § 80 GEG dürfen viele Eigentümer frei wählen; für unsanierte Altbauten mit bis zu vier Wohnungen schreibt das Gesetz den aufwendigeren Bedarfsausweis jedoch zwingend vor.

Kriterium	Verbrauchsausweis (§ 82 GEG)	Bedarfsausweis (§ 81 GEG)
Berechnungsgrundlage	Reale Heizkostenabrechnungen der letzten 36 Monate	Bauphysikalische Daten (U-Werte von Wänden, Dach, Fenstern, Heizung)
Nutzerabhängigkeit	Stark abhängig vom Heizverhalten der früheren Bewohner	Unabhängig von Bewohnern (standardisierte 19–20 °C Normnutzung)
Gesetzliche Pflicht	Nur wählbar, wenn keine Bedarfsausweispflicht greift	Zwingend für Neubauten und unsanierte Altbauten (≤ 4 WE, vor 1977)
Wahlfreiheit für wen?	Gebäude ab 5 Wohnungen ODER Altbauten nach WSchV 1977	Gebäude ab 5 Wohnungen ODER Altbauten nach WSchV 1977
Typische Erstellungskosten	50 bis 120 Euro (online oft per Selbsteingabe)	300 bis 600 Euro (Fachberater, detaillierte Bauaufnahme)
Gültigkeitsdauer	10 Jahre (§ 79 Abs. 4 GEG)	10 Jahre (§ 79 Abs. 4 GEG)
Sanierungsempfehlungen	Allgemeine Hinweise nach § 84 GEG	Konkrete, bauteilbezogene Modernisierungshinweise

Die Rechtslage nach § 80 GEG: Wann welcher Ausweis vorgeschrieben ist

Die Frage, welchen Energieausweis Sie erstellen lassen dürfen, richtet sich streng nach § 80 Abs. 3 des Gebäudeenergiegesetzes:

1. Pflicht zum Bedarfsausweis (keine Wahlfreiheit)

Ein Bedarfsausweis ist gesetzlich zwingend vorgeschrieben für:

• Neubauten: Vor Fertigstellung muss stets ein Bedarfsausweis erstellt werden (§ 80 Abs. 1 GEG).
• Kleine unsanierte Altbauten: Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 (WSchV 77) weder im Originalzustand noch durch spätere Sanierung erreichen.

Bei diesen Gebäuden spiegelt der tatsächliche Verbrauch oft nur wider, ob frühere Bewohner extrem sparsam geheizt oder Räume unbewohnt gelassen haben. Um Kaufinteressenten vor bösen Überraschungen zu schützen, verlangt der Gesetzgeber hier die objektive ingenieurmäßige Bedarfsberechnung.

2. Freie Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Eigentümer dürfen frei wählen bei:

• Allen Wohngebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten, unabhängig vom Baujahr (hier gleichen sich unterschiedliche Nutzergewohnheiten statistisch aus).
• Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag am oder nach dem 1. November 1977 gestellt wurde.
• Altbauten vor Baujahr 1977, die durch nachträgliche Wärmedämmung von Fassade, Dach und Fenstern nachweislich auf das Niveau der WSchV 1977 gebracht wurden.

Berechnungsmethode: Theoretischer Bedarf vs. gemessener Verbrauch

Um die Kennwerte im Energieausweis richtig einzuordnen, müssen Käufer und Mieter das Berechnungsverfahren kennen:

Der Bedarfsausweis (§ 81 GEG)

Der Energieberater oder Architekt erfasst die Geometrie des Gebäudes, die Außenflächen aller Bauteile sowie die Bauart von Fenstern, Außenwänden, Dach und Kellerdecke. Zusammen mit dem Wirkungsgrad der Heizung, des Warmwassersystems und eventueller Lüftungsanlagen wird nach den Rechenregeln der DIN V 18599 der theoretische Endenergiebedarf in kWh/(m²a) ermittelt.

• Vorteil: Der Kennwert ist absolut objektiv. Er zeigt, wie viel Energie das Haus bei standardisiertem Nutzerverhalten (Norm-Außentemperaturen des Deutschen Wetterdienstes, 19 bis 20 °C Innentemperatur) benötigt.
• Nachteil: Teurer in der Erstellung. Bei vereinfachten Datenerfassungen werden für alte Bauteile pauschale Tabellenwerte angesetzt, die den Bedarf im Zweifel schlechter darstellen, als er tatsächlich ist.

Der Verbrauchsausweis (§ 82 GEG)

Hier fließen die Abrechnungsdaten von mindestens drei aufeinanderfolgenden Zwölf-Monats-Perioden (36 Monate) ein. Um milde oder besonders harte Winter auszugleichen, führt der Aussteller eine Witterungsbereinigung des Heizverbrauchs mit den amtlichen Klimafaktoren des Deutschen Wetterdienstes (DWD) durch. Längere Leerstände von Wohnungen müssen rechnerisch berücksichtigt werden.

• Vorteil: Sehr kostengünstig und schnell über Heizkostenabrechnungen erstellbar.
• Nachteil: Wurde das Haus vor dem Verkauf von einer sparsamen Seniorin bewohnt, die nur zwei Zimmer heizte, fällt der Ausweis „grün“ aus. Zieht eine vierköpfige Familie ein, explodieren die realen Heizkosten. Umgekehrt kann ein energetisch solides Haus durch Mieter mit Dauer-Kipplüftung einen schlechten Kennwert erhalten.

Die Bezugsflächenfalle: Wohnfläche vs. Gebäudenutzfläche (AN)

Ein häufiger Rechenfehler von Eigentümern und Maklern betrifft die Quadratmeterangabe im Ausweis.

Der Energiekennwert (z. B. 120 kWh/(m²a)) bezieht sich bei Wohngebäuden nicht auf die Wohnfläche laut Mietvertrag oder Exposé nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Nach Anlage 11 zum GEG wird der Wert auf die sogenannte Gebäudenutzfläche ($A_N$) bezogen:

• Bei Wohngebäuden mit normalem Raumvolumen wird die Gebäudenutzfläche vereinfacht aus dem beheizten Bruttovolumen berechnet: $A_N = 0,32 \cdot V_e$.
• Als Faustregel gilt: Die Gebäudenutzfläche $A_N$ ist bei Einfamilienhäusern etwa 15 bis 25 Prozent größer als die reine Wohnfläche. Wie die Flächengrenzen juristisch zusammenhängen, erklärt der Leitfaden zur Wohnfläche vor dem Kauf.

Rechenbeispiel:

• Ausgewiesener Endenergiebedarf: 150 kWh/(m²a)
• Gebäudenutzfläche laut Ausweis ($A_N$): 180 m² (bei ca. 145 m² Wohnfläche)
• Jährlicher Energiebedarf des Hauses: $150 \cdot 180 = \mathbf{27.000\text{ kWh}}$ pro Jahr. Wer den Wert irrtümlich nur mit der Wohnfläche (145 m²) multiplizieren würde, käme auf lediglich 21.750 kWh und würde die tatsächlichen Heizkosten um fast 25 Prozent unterschätzen!

Gesetzliche Pflichten für Verkäufer und Vermieter (§§ 80, 87 GEG)

Wer eine Immobilie veräußert oder neu vermietet, hat nach dem GEG strikte Pflichten:

1. Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG)

Bereits im ersten Inserat (ob Immobilienscout, Kleinanzeigen oder Zeitung) müssen folgende Angaben stehen:

• Art des Energieausweises: „Bedarfsausweis“ oder „Verbrauchsausweis“
• Der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs in kWh/(m²a)
• Die wesentlichen Energieträger für die Heizung (z. B. Erdgas, Heizöl, Holzpellets, Nah-/Fernwärme, Strom)
• Das Baujahr des Gebäudes laut Ausweis
• Die Energieeffizienzklasse (A+ bis H), sofern der Ausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde

2. Vorlagepflicht bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GEG)

Der Energieausweis (oder eine vollständige Kopie) muss Kauf- oder Mietinteressenten bei einer Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Liegt keine Besichtigung vor, muss er vor Vertragsschluss zur Einsicht bereitgestellt werden. Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags muss der Ausweis unverzüglich im Original oder als Kopie übergeben werden.

3. Bußgelder bei Verstößen (§ 108 GEG)

Fehlende Pflichtangaben in Immobilieninseraten oder das Nichtvorlegen des Ausweises stellen Ordnungswidrigkeiten dar und können von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Checkliste vor der Beauftragung eines Energieausweises

• Baujahr und Historie prüfen: Wurde der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt? Wenn ja: Liegen Nachweise über nachträgliche Dämmung auf WSchV-77-Niveau vor? Falls nein, muss ein Bedarfsausweis beauftragt werden.
• Gebäudegröße prüfen: Ab 5 Wohneinheiten besteht immer Wahlfreiheit.
• Abrechnungsunterlagen vorhanden: Für den Verbrauchsausweis müssen drei lückenlose Abrechnungsperioden der Heizkosten (36 Monate) vorliegen.
• Qualifizierten Aussteller wählen: Nur nach § 88 GEG ausstellungsberechtigte Personen (z. B. Architekten, Ingenieure, zertifizierte Energieberater, Schornsteinfeger) beauftragen.
• Modernisierungstipps nutzen: Die im Ausweis enthaltenen Empfehlungen nach § 84 GEG liefern gute Anknüpfungspunkte, wenn Sie ohnehin eine Energieberatung mit iSFP-Bonus planen.
• Pflichtangaben im Inserat vorbereiten: Übernehmen Sie die fünf Pflichtangaben exakt aus Seite 1 und 2 des Ausweises in das Verkaufs- oder Vermietungsexposé.