Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete prüfen: Rechte, Pflichten, Voraussetzungen und Ausnahmen

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist kein allgemeiner Inflationsausgleich. Der Vermieter kann Zustimmung nur unter den Voraussetzungen der §§ 558 bis 558b BGB verlangen. Entscheidend sind Mietbindung, Wartezeit, die Vergleichbarkeit der Wohnung, Kappungsgrenze, Begründung und Zugang des Schreibens. Dieser Beitrag erklärt diese Rechtslage; ob ein konkretes Verlangen wirksam ist, ergibt sich erst aus Vertrag, örtlichen Regeln und Originalunterlagen.

Der Anwendungsbereich steht vor jeder Berechnung

§ 558 BGB betrifft Wohnraum ohne gesetzlich oder förderbedingt festgelegte Miethöhe. Bei preisgebundenem Wohnraum, einer besonderen Förderbindung, Gewerberaum oder einer Staffelmiete können andere Regeln maßgeblich sein. Prüfen Sie deshalb zuerst Mietvertrag, Nachträge und gegebenenfalls Förderhinweise. Eine Klausel mit der Überschrift „Mietanpassung“ beantwortet nicht allein, welcher Mechanismus gilt.

Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Diese wird nach § 558 Absatz 2 BGB aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum in Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinde gebildet. Vergleichbar sind insbesondere Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage sowie energetische Ausstattung und Beschaffenheit. Eine Wohnung mit neuem Bad, besonderem Zuschnitt oder abweichender Wohnlage ist deshalb nicht ohne Weiteres mit einem beliebigen Online-Angebot vergleichbar.

Wartezeit und Kappungsgrenze sind zwei getrennte Hürden

Soll die Erhöhung eintreten, muss die Miete nach § 558 Absatz 1 BGB zu diesem Zeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten werden dabei nicht in gleicher Weise berücksichtigt. Notieren Sie daher für jede frühere Änderung Grund, Datum des Zugangs, bisherigen Betrag und Wirksamkeitszeitpunkt.

Daneben begrenzt § 558 Absatz 3 BGB den Anstieg innerhalb von drei Jahren grundsätzlich auf 20 Prozent. In Gebieten, die eine Landesverordnung bestimmt, können 15 Prozent gelten. Ob die Wohnung in einem solchen Gebiet liegt und für welchen Zeitraum die Verordnung gilt, muss aktuell anhand der landesrechtlichen Quelle geprüft werden. Die Kappungsgrenze sagt nur, wie weit eine Erhöhung höchstens reichen darf; sie ersetzt nicht den Vergleich mit der ortsüblichen Miete.

Prüffeld	maßgebliche Frage	passende Unterlage
Vertrag	gilt § 558 BGB überhaupt?	Mietvertrag, Nachträge
Zeit	wann war die letzte relevante Erhöhung?	frühere Schreiben, Mietkonto
Vergleichsmiete	welche Merkmale prägen die Wohnung?	Mietspiegel, Wohnungsdaten
Kappung	20 oder 15 Prozent, welcher Zeitraum?	Landesverordnung, Zeitachse
Zugang	wann ging das Verlangen zu?	Brief, Empfangs- oder Versandnachweis

Die Begründung muss die Prüfung ermöglichen

Das Mieterhöhungsverlangen ist nach § 558a BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Das Gesetz nennt als mögliche Mittel einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen. Es handelt sich nicht um frei austauschbare Schlagworte: Die Begründung muss so konkret sein, dass der Mieter nachvollziehen kann, warum gerade diese Wohnung und dieser Betrag herangezogen werden.

Gibt es für die Wohnung einen qualifizierten Mietspiegel mit einschlägigen Angaben, müssen diese Angaben auch mitgeteilt werden, wenn ein anderes Begründungsmittel gewählt wird. Bei einer Mietspiegelspanne genügt es nicht, nur den Höchstwert zu nennen und alle wohnwertmindernden Merkmale zu übergehen. Umgekehrt ist eine eigene Einordnung in der Regel keine abschließende rechtliche Entscheidung. Halten Sie Merkmale, Punkte, Zu- und Abschläge und die verwendete Fassung des Mietspiegels getrennt fest.

Zustimmung, Zahlung und Fristen nicht vermischen

Stimmt der Mieter zu, ist die erhöhte Miete nach § 558b Absatz 1 BGB ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet. Wird nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zugestimmt, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen; dafür gilt anschließend eine weitere gesetzliche Frist. Schweigen ist daher weder eine automatische Zustimmung noch ein Nachweis, dass die Forderung erledigt ist.

Mieter sollten den Zugangstag notieren und konkret prüfen lassen, ob Betrag, Begründung, Wohnung und Fristen zusammenpassen. Vermieter sollten die eigene Kopie, den Versand- oder Zugangsnachweis und die Berechnungsunterlagen sichern. Eine allgemeine Bitte um „Überprüfung“ kann sinnvoll sein, ersetzt aber keine Antwort auf eine gerichtliche Klage und wahrt nicht jede Frist. Bei Unsicherheit ist frühzeitige mietrechtliche Beratung sinnvoll.

Die Rechtslage auf die konkrete Wohnung begrenzen

Für die Eigenprüfung gehören Mietvertrag, frühere Erhöhungen, aktuelle Miete, Wohnfläche, örtlicher Mietspiegel oder das andere Begründungsmittel, Landesverordnung und das vollständige Schreiben in eine Akte. Vergleichen Sie nicht nur Eurobeträge, sondern auch Stichtage und Wohnwertmerkmale. Ein Modernisierungsaufschlag, eine Betriebskostenanpassung und eine Vergleichsmieterhöhung sind unterschiedliche Rechtswege und sollten nicht zusammengezählt werden, ohne ihre jeweilige Grundlage zu prüfen.

Maßgebliche Primärquellen sind insbesondere §§ 558, 558a und 558b BGB sowie der aktuelle örtliche Mietspiegel und, falls einschlägig, die Kappungsgrenzenverordnung des Landes. Bei fehlenden Unterlagen, einer hohen Differenz, einem Sondermietvertrag oder drohendem Fristablauf endet die Eigenprüfung. Dann sollte die vollständige Akte fachkundig geprüft werden.

Ein belastbares Ergebnisblatt erstellen

Am Ende der ersten Prüfung genügt eine Seite mit fünf Angaben: derzeitige Nettokaltmiete, verlangte Nettokaltmiete, Zugangstag, verwendetes Begründungsmittel und die noch offene Frage. Ergänzen Sie die Datenquelle hinter jeder Angabe. Steht etwa die Wohnfläche nur im Exposé, notieren Sie das statt sie als gesichert zu behandeln. Auf diese Weise kann eine Beratung später gezielt an der offenen Stelle ansetzen und die Kommunikation bleibt auf den tatsächlichen Streitpunkt bezogen. Dokumentieren Sie außerdem jede Rückmeldung mit Datum, Absender und vollständigem Wortlaut.