Spekulationssteuer einfach erklärt
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer. Gemeint ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, muss den Gewinn versteuern (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Was bedeutet Spekulationssteuer?
Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Verkauf eines Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gebäude, Außenanlagen und Eigentumswohnungen sind einbezogen. Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG) und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert; einen eigenen Steuersatz für die Spekulationssteuer gibt es nicht.
Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Wer die Immobilie vermietet hat, muss die Zehnjahresfrist beachten; wer sie selbst bewohnt hat, kann die Ausnahme nutzen.
Der Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten, etwa Maklerkosten beim Verkauf (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Haben Sie für das Gebäude Absetzungen für Abnutzung als Werbungskosten abgezogen, mindern sie die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG); ab 1.000 Euro ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Verluste dürfen nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften ausgeglichen werden (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG).
Wer ein Haus unentgeltlich erhält, etwa durch Erbe oder Schenkung, übernimmt den Anschaffungszeitpunkt seines Vorgängers: Dem Einzelrechtsnachfolger wird die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Zehnjahresfrist läuft dann ab dem Zeitpunkt, zu dem der Erblasser oder Schenker das Haus erworben hat.
Primärquelle: § 23 EStG (https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html), Stand der Prüfung 16.10.2026.
Warum ist der Begriff für Eigentümer wichtig?
Prüfen Sie vor einem Verkauf drei Dinge: Wann wurde die Immobilie angeschafft (bei Erbe oder Schenkung: vom Voreigentümer), wurde sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, und wie hoch ist der Gewinn nach Abzug aller Kosten und der bisherigen Abschreibungen? Wenige Tage können über die Steuerpflicht entscheiden. Fristbeginn und Sonderfälle erklärt der Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.
