Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf einfach erklärt
Ein Gewährleistungsausschluss ist eine Vereinbarung im Kaufvertrag, mit der die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht darauf berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.
Was bedeutet Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf?
Das Gesetz nennt die Klausel Haftungsausschluss (Überschrift von § 444 BGB). Gemeint sind Vereinbarungen wie „verkauft wie besichtigt“, die die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausschließen oder beschränken. Ohne solche Vereinbarung gelten die gesetzlichen Mängelrechte. Ob Ihr Vertrag eine Klausel enthält und wie weit sie reicht, steht im Wortlaut der Urkunde.
Der Ausschluss hat eine gesetzliche Grenze: Der Verkäufer kann sich auf ihn nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB). Nicht jeder verschwiegene Mangel ist deshalb arglistig verschwiegen; ob das vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls und dieser Eintrag trifft dazu keine Aussage.
Unabhängig von einer Klausel schließt § 442 Absatz 1 BGB Mängelrechte aus, wenn der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Ist ihm ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann er Rechte nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht muss der Verkäufer beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt (§ 442 Absatz 2 BGB).
Die Verjährung der Mängelansprüche beträgt nach § 438 Absatz 1 Nummer 2 BGB bei einem Bauwerk fünf Jahre und beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe (§ 438 Absatz 2 BGB). Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, die Verjährung tritt aber nicht vor Ablauf der fünf Jahre ein (§ 438 Absatz 3 BGB). Verkauft ein Unternehmer an einen Verbraucher, schränkt § 476 BGB abweichende Vereinbarungen zusätzlich ein; auch für vorformulierte Klauseln gelten die §§ 307 bis 309 BGB. Beides ist hier nicht im Einzelnen ausgewertet.
Primärquellen, geltendes Recht: § 444 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html), § 442 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__442.html), § 438 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__438.html), § 434 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__434.html) und § 476 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__476.html), geöffnet am 22.10.2026. Rechtsprechung zur Arglist ist hier nicht ausgewertet.
Warum ist der Begriff für Eigentümer wichtig?
Als Käufer lesen Sie die Klausel im Vertragsentwurf vor dem Notartermin und halten schriftlich fest, was Sie über Mängel wissen und was der Verkäufer zugesagt hat. Als Verkäufer teilen Sie Ihnen bekannte Mängel mit und dokumentieren das, denn der Ausschluss hilft Ihnen nach § 444 BGB nicht, soweit Sie einen Mangel arglistig verschweigen.
