Maximale Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren prüfen.
Tragen Sie als Basis die Nettokaltmiete ein, die drei Jahre vor dem geplanten Wirksamkeitsdatum galt (§ 558 Abs. 3 BGB; Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben außer Betracht). Wirksam wird eine zugestimmte Erhöhung mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Wurde die Miete in diesen drei Jahren nicht erhöht, ist es die heute gezahlte Miete. Wählen Sie zusätzlich, ob für Ihren Ort eine 15-Prozent-Grenze nach Landesverordnung gilt.
Liegt der Zielwert innerhalb der Kappungsgrenze?
Die Prüfung stützt sich auf § 558 Abs. 3 BGB. Unabhängig vom Ergebnis dieser Prüfung darf die Miete nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen (§ 558 Abs. 1 BGB).
Transparente Annahmen.
- Deckel = Basis-Nettokaltmiete × (1 + Quote ÷ 100). Die Quote beträgt grundsätzlich 20 %; gilt für den Ort eine 15-Prozent-Grenze nach Landesverordnung, tritt sie an die Stelle der 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 Sätze 1 und 2 BGB).
- Der Prozentsatz bezieht sich auf die Nettokaltmiete, die drei Jahre vor dem geplanten Wirksamkeitsdatum galt, und begrenzt den Gesamtanstieg innerhalb dieser drei Jahre. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB (Modernisierung, Betriebskosten) bleiben außer Betracht (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB).
- Liegt die Zielmiete unterhalb des Grenzwerts, zeigt der Restspielraum den maximal möglichen Zusatzanstieg an. Überschreitet die geplante Miete den Grenzwert, quantifiziert die Abweichung genau diese Übertretung – ein solches Verlangen würde die Kappungsgrenze verletzen.
- Der Durchschnitt pro Jahr (Deckel − Basis, geteilt durch 3) ist nur ein Richtwert: Das Gesetz begrenzt den Anstieg über den gesamten Drei-Jahres-Zeitraum, nicht je Jahr.
- Unabhängig von der Kappungsgrenze darf die Erhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete reichen, die Miete muss zum Wirksamkeitszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung möglich (§ 558 Abs. 1 BGB). Ausnahmen von der Kappungsgrenze nennt § 558 Abs. 4 BGB (Wegfall der öffentlichen Bindung mit Ausgleichszahlung); Drittmittel sind nach § 558 Abs. 5 BGB abzuziehen.
Dieser Rechner ermittelt nur die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB. Die übrigen Erfordernisse eines wirksamen Verlangens – mindestens 15 Monate stabile Miete, Einhaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Begründung, Textform und Zugang – gelten eigenständig und werden hier nicht geprüft.
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